전세계약 연장 _ 임대차 3법(전세계약 갱신청구권)

 

 

 

 

 

임대차 3법이란 비이상적으로 상승하는 부동산 시장에서 세입자의 주거 부담을 완화하기 위해 정부에서 도입한 제도 및 법률 입니다. 주택임대차보호법 개정안과 부동산거래 신고 등에 관한 법률 개정안을 통틀어 말하며, 아래의 3가지 정책이 주요 내용입니다.​

  [1] 전월세 신고제
  [2] 전월세 상한제
  [3] 계약갱신 청구권

 

 

[1] 전월세신고제

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임대차 계약을 체결한 뒤 30일 이내에 지자체에 해당 사실을 신고해야 하는 제도로 임차인의 거주 사실을 증명하고 이를 보호하기 위해 도입한 정책입니다. 

 

 

보통 공인중개사를 통해 계약하는 경우가 많기 때문에, 이럴 때에는 공인중개사가 신고를 하기에 크게 신경쓸 일은 없습니다. 그러나 직거래를 통해 거래할 경우, 임대인이 직접 신고를 해야 합니다.

 

[전월세 신고제 장점]  

• 전월세 계약 거래 내역이 투명화 되어 합리적인 계약이 가능합니다. 주택을 구입하려는 분들은 실거래가를 확인하고 계약을 진행합니다. 이와 마찬가지로 전월세 역시 거래 내역이 투명하게 보여지기 때문에, 합리적으로 결정이 가능할 것입니다.
• 임차인의 보증금 보호 기능이 강화됩니다. 지금까지 임차인들은 주민센터 등에서 확정일자를 받아 선순위를 보장받았습니다. 그러나, 전월세 신고를 하는 경우 자동적으로 확정일자가 나와 선순위를 보장받을 수 있습니다. 
• 정부의 과세 결정이 용이합니다. 전월세의 경우 정확한 금액이 나오지 않았기 때문에, 신고금액만이 세금결정의 기준이 되었습니다. 그러나 신고제가 시행되면, 전월세 신고금액과 비교하여 진행하기 때문에, 정부는 정확한 과세를 진행할 수 있게 되었습니다. 

 

 

[전월세 신고제 단점]  

 

• 단기적으로 전세, 월세의 가격 상승이 예상됩니다. 임대인들은 당장 세금의 증가라는 문제가 발생하기 때문에, 세금을 임차인에게 전가할 위험이 있습니다. 그래서 임차인들은 기존의 월세 보다 조금 더 상승된 가격으로 집을 구할 수 있을 가능성이 있습니다. 
• 임대인의 세금부담이 증가합니다. 전월세 신고로 인하여 임대소득세를 납부하지 않았던 임대인들은 이제 공개가 되면서, 본인의 수입이 나오게되면서, 세금을 납부하게 되면서 기존의 세금에 대해 부담이 증가하게 됩니다. 
• 은퇴자들의 과세의 부담이 증가됩니다. 임대인분들 중에는 기존 직업에서 은퇴를 하면서 생활하기 위해 임대수입으로 노후를 생활하고 있는 분들이 계셨습니다. 이 분들의 과세 부담이 증가하게 됩니다. 

 

 

[2] 전월세 상한제

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전월세 상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다. 

 

현재 이 제도의 경우 쉽게 이야기하자면 계약갱신을 할 경우 임대료의 증액 상한을 5%로 제한하는 제도입니다. 이를 통해서 임차인은 임대료 급등으로 인한 걱정을 해소할 수 있습니다. 

이 제도는 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다. 전월세 계약갱신청구권제와 상한제는 2020년 7월 31일부터 시행됐습니다. 

 

• 합의를 통해 5%를 넘는 인상 시, 계약갱신청구권을 안 쓴 것으로 간주
• 집주인이 타인에게 소유권을 넘겨도 전월세상한제는 적용 됨
• 무조건 5%를 올리는 것이 아니라, 상승폭을 5%로 제한하는 것

 

 

[3] 계약갱신 청구권

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계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 희망하는 경우에 한해 1회 계약갱신을 할 수 있는 권리를 뜻합니다. 임대인(집주인)에게 정당한 거절 사유가 없다면, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 동안 계약갱신 청구가 가능합니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터는 1개월 전에서 2개월 전으로 개정되어 적용되니 주의하셔야 합니다.

 

4년 이상 이미 거주한 임차인이라도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장되고 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 이내로만 인상이 가능합니다.

 

계약갱신청구 방법의 특별한 제한은 없습니다. 전화 통화나 직접 만나 구두로 요구하시거나 이메일, 문자메시지 등의 방법이 모두 가능하지만 혹시라도 분쟁의 예방을 위해서 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법이 안전합니다.

 

계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 의사표시를 한 경우에 인정되기 때문에 묵시적으로 갱신된 갱신청구권은 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문에 묵시적으로 갱신된 경우 향후에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

전세계약 갱신 청구권 거부 가능 9가지 사유

  ① 임차인이 금액을 연체한 경우(2번 연속 연체를 하거나 2회 연체한 이력이 있을 경우)
  ② 임차인이 허위 신분으로 계약하거나 불법 영업장 등의 목적으로 영업한 경우
  ③ 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우(이사비 등)
  ④ 임대인 동의 없이 주택의 전부 일부를 전대한 경우
  ⑤ 임차인이 임차한 주택을 고의, 중대과실로 전부, 일부를 파손한 경우
  ⑥ 임차한 주택 전부, 일부가 멸실되어 주거기능이 상실된 경우

  ⑦ 임대인이 주택의 전부, 대부분을 철거하거나 재건축 하기 위해서 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    - 임대차 계약 체결 당시 철거 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우
    - 주택이 노후, 훼손으로 멸실 되는 경우
    - 철거 재건축이 다른 법령에 따라 진행될 경우
  ⑧ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  ⑨ 임차인이 임차인으로의 의무를 위반 (임대인 동의 없는 원상 회복이 불가능한 인테리어 공사 등) 

 

 

 

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이상으로 임대차 3법이라고 불리는 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신 청구권에 대해서 알아보았습니다.

혹시나 해당이 되시는 일이 생긴다면 법을 제대로 알고 현명하게 대처하시는데 도움이 되기를 바랍니다.